旅館・ホテル営業、簡易宿所、民泊、特区民泊の違い｜どれを選ぶかで建物のハードルが変わる

「ホテルにするか、簡易宿所にするか、民泊で始めるか」。宿泊事業を考えると、最初にこの選択に迷います。違いは営業日数だけではありません。どの形を選ぶかで、建物に求められる条件、つまり選ぶべき物件が変わります。

4つの形の比較

旅館・ホテル営業

一般的なホテルや旅館の形です。2018年6月の旅館業法改正で、それまでの「旅館営業」と「ホテル営業」が一つになり、最低客室数の基準もなくなりました。一定の条件を満たす機器などでフロントを代替できるようになったのもこのときです。

営業日数の制限はなく、通年で収益を上げられます。その代わり、建物は建築基準法上の「ホテル・旅館」でなければならず、事務所ビルやマンションから転用する場合は、用途変更の手続きや、防火・避難・消防の基準への対応が必要です。

簡易宿所営業

宿泊する場所を多数の人で共用する構造の施設が対象で、ゲストハウス、カプセルホテル、一棟貸しの宿などで使われます。旅館・ホテル営業と同じく保健所の許可が必要で、営業日数の制限はありません。客室の基準は旅館・ホテル営業と異なります。

民泊（住宅宿泊事業）

住宅を使って宿泊サービスを提供する形で、許可ではなく届出で始められます。建物は建築基準法上「住宅」のままなので、用途変更は必要ありません。その代わり、年間の営業日数は180日までに限られ、自治体の条例で区域や期間がさらに制限されていることがあります。

東京23区でも、住居専用地域では平日の営業を認めないなど、区ごとに独自の制限があります。また、分譲マンションでは、管理規約で民泊が禁止されていることが少なくありません。

特区民泊

国家戦略特区に指定された自治体で、条例に基づいて認定を受ける形です。営業日数の制限はありませんが、宿泊は2泊3日以上に限られます。東京都内では大田区が実施しています。

一方で、制度の扱いは変わりつつあります。大阪市は、周辺住民とのトラブルや苦情の増加などを背景に、2026年5月29日で特区民泊の新規受付を終了しました。特区民泊を前提に物件を探す場合は、自治体の最新の受付状況を必ず確認してください。

どれを選ぶか：建物と事業計画から逆算する

通年営業を前提に収支を組むなら、旅館業の許可が取れるかどうかが物件選びの分かれ目です。民泊で始めて、あとから旅館業に切り替える計画は、その時点で用途変更や消防の基準を満たす必要があるため、最初から旅館業の条件で物件を見ておくほうが確実です。

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当社の一次調査では、計画している形（旅館・ホテル営業、簡易宿所、民泊など）に合わせて、物件が開業できる見込みを判定します。