検査済証がない建物は、ホテル・旅館にできるか｜確認済証の有無で道が分かれる

条件のよいビルが見つかり、資料を取り寄せたら「検査済証なし」。ホテルへの転用を考える方から、よくいただくご相談です。結論から言うと、検査済証がないだけで道が閉ざされるわけではありません。ただし、どれだけ難しいかは、ほかに何が残っているかで大きく変わります。

検査済証と確認済証

確認済証は、建てる前に計画が法令に適合していると確認されたことを示す書類です。検査済証は、完成したときに、その計画どおりに建てられたことを検査で確かめた証明書です。古い建物では、完了検査を受けていないなどの理由で、検査済証が交付されていないことがあります。

なぜホテルへの転用で問題になるのか

ホテル・旅館への用途変更では、いまの建物が適法に建てられ、適法に維持されてきたことを示す必要があります。検査済証は、その最も分かりやすい根拠です。また、旅館業の許可申請でも、検査済証の写しなどの提出を求める自治体があります。

確認済証の有無で、道は3つに分かれる

まず確認すること

1. 売主、管理会社、前の所有者に、確認済証・検査済証・図面が残っていないか確認する
2. 原本が見つからない場合は、役所で「台帳記載事項証明書」を取る。検査済証が交付されていたかどうかを確認できる場合がある
3. 確認申請のときの図面や、竣工図が残っているかを確認する
4. 増築や改修の履歴と、そのときの手続きの有無を確認する

検査済証がない場合の調査

国土交通省は、検査済証のない建物などの法適合の状況を調べる方法として「既存建築物の現況調査ガイドライン」を定めています。以前の「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」は、2025年4月にこのガイドラインに統合されました。

調査は大きく2段階です。まず書類で、検査済証の有無や工事の時期を確認します。次に現地で、当時の規定や現行の規定に適合しているかを確認します。建築士や指定確認検査機関がまとめた調査報告書は、用途変更の確認申請で、既存の建物の状況を示す書類として使えます。

図面がないと、費用が膨らみやすい理由

ガイドラインでは、調べられなかった規定は「不明」とし、原則として適合していないものとみなして、現行の規定に合わせる扱いになっています。図面が残っていないと、壁の中や構造など確認できない項目が増え、そのぶん改修の範囲が広がりやすくなります。図面があるかどうかは、費用と期間を大きく左右します。

確認申請が要らない規模でも注意

用途変更する部分が一定の規模以下なら、確認申請そのものは不要になることがあります。それでも、建物を法令に適合させる義務がなくなるわけではありません。旅館業の許可や消防の手続きでも、建物の状況は確認されます。

購入前に見通しを立てる

検査済証や図面の有無は、ホテルへの転用の難しさと費用を大きく左右します。売買契約の前に見通しを立てておけば、価格の交渉や、契約条件を検討する材料にもなります。

関連記事：ビル・マンションをホテルにする前に。計画が止まる6つの落とし穴と、確認の順番

当社の一次調査では、資料と公開情報から、検査済証や図面の状況を含めて判定し、次に何を確認すべきかをお伝えします。